Nowa Gazeta Praska

Niby pomoc

W 1992 r., a więc już w nowym systemie gospodarczym 6,1% wydatków z budżetu państwa stanowiło wsparcie dla budownictwa mieszkaniowego, podczas gdy w roku bieżącym jest to tylko 0,1%. Stanu rzeczy, jaki ilustrują te dwie liczby, nie zamaskuje żadna efektowna nazwa kolejnej niby akcji wspierania budownictwa mieszkaniowego. Każdy z wprowadzanych w ostatnich latach systemów, mających przynieść rozwiązanie problemu, upadał na jeden z dwóch sposobów. Albo pomysł był nieudany i mało kto z niego korzystał, albo system się sprawdzał i był likwidowany, gdyż powodował zbyt duże wydatki z budżetu państwa.

Ulga podatkowa, która polegała na możliwości odliczenia od podstawy opodatkowania wydatków na cele mieszkaniowe została zlikwidowana. Zastąpiono ją ulgą "odsetkową", która była mniej korzystna finansowo. Ponadto wiązała się z koniecznością zaciągnięcia kredytu, przez co nie korzystali z niej kupujący mieszkania za gotówkę. Ulga "odsetkowa" widocznie także okazała się zbyt "budżetożerna" i też została zlikwidowana.

Potem wprowadzono kredyt o stałym oprocentowaniu, na który się skusiło aż 200 osób w całej Polsce. Okazał się po prostu nieatrakcyjny wobec komercyjnej oferty banków. Ostatnio wprowadzony, szeroko reklamowany przez rząd, jako sposób na rozwiązanie problemu braku mieszkań, preferencyjny kredyt mieszkaniowy z rządowa dopłatą wypadł też źle. Udzielono takich kredytów na budowę 2.600 mieszkań a obiecano budowę 3 milionów! Warunki jego udzielenia są tak nieprzystające do rzeczywistości, że mało kto może z niego skorzystać. Ciężko jest zrozumieć, po co się tworzy szumne projekty z góry skazane na niepowodzenia, niepotrzebnie marnując pieniądze podatników na wymyślających te przepisy urzędników. Chyba, że chodzi o stworzenie wrażenia działania przy jego braku.

Niejako "po drodze" były jeszcze mało popularne "kasy mieszkaniowe" wprowadzone w wersji swojskiej innej niż ta, która sprawdziła się w Niemczech i działa tam do dzisiaj.

Najgorszy w tym wszystkim jest brak stabilizacji, który powoduje niesamowite wahania na rynku mieszkań. Przez ostatnie lata czytaliśmy pod koniec prawie każdego roku o "żniwach developerów" tzn. gwałtownym wzroście cen mieszkań spowodowanym pogłoskami o zmianie ulgi podatkowej, czy innej zmianie przepisów.

Płacić za cudze

Zdecydowanie chlubnym wyjątkiem jest tu działalność Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, którym z dużym powodzeniem gospodaruje Bank Gospodarstwa Krajowego. Mimo ograniczonych środków, które przeznaczył na Fundusz budżet państwa i dość skomplikowanych reguł prawnych przyznawania środków z Funduszu, zbudowano w latach 1996-2005 z jego udziałem 73.331 mieszkań. Bank brawurowo pomnożył pieniądze przyznane z budżetu o środki uzyskane m.in. z Banku Rozwoju Rady Europy i Europejskiego Banku Inwestycyjnego. Inwestorzy wdrożyli się w procedury, a jasność kryteriów i jawność postępowania zapewniły, że środki trafiły w dobre ręce. Jest to jednak oferta, która nie satysfakcjonuje osób chcących posiadać własne M, gdyż można zostać tylko, albo najemcą lokalu w Towarzystwie Budownictwa Społecznego, albo posiadaczem lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej. Właścicielem budynku i mieszkań się w nim znajdujących zostaje gmina, spółdzielnia lub prywatne Towarzystwo Budownictwa Społecznego, mimo że to lokator (najemca) spłaca pełną wysokość kredytu. Nadziei na możliwość wykupu tych mieszkań na własność w najbliższych latach nie ma, co znacznie zmniejsza atrakcyjność tej oferty. Wniosków o środki z Funduszu jest mniej niż przed laty, co dodatkowo jest spowodowane faktem, że inwestorzy wolą na posiadanych działkach budować mieszkania własnościowe na sprzedaż, gdyż jest na nie wielu chętnych.

Jak to dawniej bywało

Pragnę przypomnieć, jak w dawnych czasach przy o wiele mniej wydolnym systemie ekonomicznym usiłowano zapewnić ludziom mieszkania. Od roku 1971 do 1988 zbudowano w technologii uprzemysłowionej ponad 2 mln 700 tys. mieszkań, czyli 150 tys. rocznie. Procentowe obciążenie budżetu państwa na ten cel było kilkadziesiąt razy większe niż obecnie. Jak te mieszkania były dostępne dla przeciętnego obywatela? Należało wpłacić 10% na mieszkanie lokatorskie a na własnościowe 20% kosztów budowy. Te środki zbierano na książeczkach mieszkaniowych - na minimalną ratę miesięczną każdy mógł sobie pozwolić. Gdy ktoś chciał mieszkanie na własność pozostałe 80% musiał spłacać w ramach kredytu długoterminowego. Oprocentowanie tych kredytów wynosiło do 1989 roku 1% w skali roku. Chętni na mieszkania lokatorskie mieli do spłaty tylko 40% gdyż 50% stanowiła dotacja budżetu państwa. Tak dogodne warunki oraz brak mieszkań spowodowały oczywiście bardzo duży popyt. Chętnych było już kilka milionów, a zatem przy tempie budowy mieszkań 150 tys. rocznie, czas oczekiwania wynosił kilkanaście lat.

3 miliony mieszkań

Nawiązując do obecnego programu budowy trzech milionów mieszkań, chciałbym uświadomić Państwu jak realizowany jest ten program. W pierwszej połowie 2007 r. developerzy i spółdzielnie oddali do użytku w Polsce 18.348 mieszkań, a zatem w tym tempie realizacja programu zajmie prawie 82 lata. Samo budownictwo wielorodzinne w latach 70-tych i 80-tych było cztery razy bardziej wydajne niż całe budownictwo teraz. Spółdzielnia, w której pracuję budowała wtedy ok. 1500 mieszkań rocznie, teraz wszystkie spółdzielnie w kraju budują ich ok. 7 tys.

Ponadto mała ilość budowanych mieszkań, w części wykupywanych przez inwestorów zagranicznych lub krajowych, którzy traktują mieszkania jako lokatę kapitału, spowodowała że ceny bardzo wzrosły. Mieszkania stają się mimo dostępnego kredytu komercyjnego, niedostępne dla większości młodych ludzi. Ceny developerów, 8-10 tys. zł. za 1 m2 powodują, że mieszkanie 50 m2 kosztuje 400.000-500.000 zł.

Spółdzielnie budują o ok. 3000 zł. taniej za 1 m2 ale budują coraz mniej. Miasta zabierają im grunty a spółdzielczy system budowy "non profit", tj. bez zysku utrudnia nabywanie nowych terenów pod budowę. Niebawem zresztą budownictwo spółdzielcze zostanie praktycznie zlikwidowane. Ostatnia zmiana Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych przyjęta z inicjatywy PiS i PO zakłada docelowo likwidację spółdzielni i ich przekształcenie we wspólnoty mieszkaniowe. Zniknie wtedy tańsza konkurencja dla developerów. To w ramach troski o budownictwo?

Co należy zrobić

W ramach Polski solidarnej, mieszkania powinny być dostępne dla wszystkich potrzebujących przy zachowaniu logiki gospodarczej i rygorów rynkowych udzielania kredytów. Dla osób, które nie spełniają wymogów otrzymania kredytu komercyjnego a więc ich próg dochodów jest stosunkowo niski, powinien być uruchomiony prosty i przejrzysty system czasowej pomocy ze strony budżetu państwa polegający na udzielaniu kredytu długoterminowego z preferencyjnym oprocentowaniem. Wpłata własna powinna wynosić 10% - 30% wartości budowy. System ten powinien zapewnić docelowo po spłacie pomocy państwa, wykup mieszkania. Odzyskaną w ten sposób pomoc budżetu państwo będzie mogło dalej inwestować w kolejne mieszkania. Także obecnym mieszkańcom TBS-ów i spółdzielczych mieszkań budowanych w ramach KFM należy umożliwić po spłacie pomocy wykup mieszkań a odzyskane środki dalej inwestować w budownictwo.

Takie zwiększenie wydatków na budownictwo mieszkaniowe zyska pełną akceptację społeczeństwa. Także środki dla KFM powinny ulec istotnemu zwiększeniu. Kryteria kwalifikujące poszczególne przedsięwzięcia inwestycyjne do wsparcia tymi środkami mogą być takie same jak w przypadku Krajowego Funduszu Mieszkaniowego tj. wysokość ceny 1 m2, procentowy wkład własny, deklarowane tempo spłat. Ubezpieczeniem kredytu powinna być budowana nieruchomość bez żadnych dodatkowych zabezpieczeń, a preferencyjne oprocentowanie rzędu choćby 50% stopy redyskonta weksli umożliwiłoby ustalenie rat spłaty na poziomie dostępnym dla wielu rodzin, dla których teraz kredyty komercyjne są nieosiągalne.

Towarzyszyć temu powinno: wprowadzenie zasady "non profit" dla przedsięwzięć realizowanych w oparciu o kredyty preferencyjne, przyspieszenie prac nad stworzeniem planów zagospodarowania przestrzennego i zwiększenie podaży terenów pod budownictwo mieszkaniowe, współpraca samorządu ze spółdzielniami w zakresie budowy mieszkań spółdzielczych na zasadzie "non profit" tj. bez zysku, rozwój szkolnictwa zawodowego w zakresie budownictwa.

Kandyduję do Sejmu aby ten program wcielić w życie.
Andrzej Półrolniczak
"KKW LiD Lewica i Demokraci"

Andrzej Półrolniczak
Od 14 lat prezes RSM "Praga" jednej z największych spółdzielni mieszkaniowych w Polsce, prezes Unii Spółdzielców Mieszkaniowych w Polsce, członek Rady Nadzorczej Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, radny Rady Dzielnicy Białołęka w latach 1998-2002 i obecnie, radny Warszawy 2002-2006. Absolwent Wydziału Zarządzania UW, żonaty, troje dzieci.

Kandyduje do Sejmu z listy Lewicy i Demokratów.
Lista nr 20, miejsce 8

Mój program wyborczy:

"Mieszkać u siebie"

- stworzenie prostych i jasnych warunków prawnych funkcjonowania budownictwa mieszkaniowego,

- budowa mieszkań dla osób młodych oraz niezamożnych, stworzenie systemu finansowania i kredytowania,

- odnowa osiedli z wielkiej płyty i starej zabudowy miejskiej, wsparta ze strony budżetu państwa i środkami unijnymi;

- stworzenie wspólnie z mieszkańcami dobrej ustawy spółdzielczej gwarantującej prawa spółdzielców i rozwój spółdzielni;

- ułatwienia w wykupie mieszkań komunalnych,

- przygotowanie ustawy zapewniającej harmonijny i przyjazny dla mieszkańców rozwój miast;

- państwowe i unijne wsparcie dla Warszawy - Stolicy Polski: metro, mosty, obwodnice, stadiony.
K.